С 1 июля должна была начаться новая эпоха в развитии рынка новостроек. Согласно поручению президента, с этого дня предполагалось искоренить практику долевого строительства. Вместо нее застройщики должны были дружно перейти на систему проектного банковского финансирования с использованием эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей до момента завершения строительства. Однако федеральные чиновники справедливо испугались негативных последствий реализации этого жесткого для девелоперов плана, с большим количеством банкротств и все тех же обманутых дольщиков, и за три месяца до окончания переходного периода смягчили реформу. Более половины уже начатых строек будут завершены на привычных условиях долевого строительства.
Однако переход к новой системе не отменен, а лишь смягчен и сдвинут. Через два года все новостройки будут продаваться через систему эскроу-счетов. Поскольку большинство застройщиков не готовы к новым правилам игры, в то время как поставлена цель увеличивать объемы строительства, в ближайшем будущем нас ждет возвращение государства как крупнейшего игрока на этом рынке и резкий рост бюджетных инвестиций в эту сферу.
Как реформа и новая модель рынка с эскроу-счетами отразится на застройщиках, покупателях и банках?
Второй и третий переходные периоды
«Коллапса удалось избежать. Апокалиптические прогнозы не сбылись» — такова главная позитивная новость рынка новостроек последних двух месяцев.Ряд экспертов рассматривалИ 1 июля как «час Х» и строили апокалиптические прогнозы, что из-за новых правил рынок может впасть в ступор. Однако стройки не встали, продажи новых квартир в июле были на привычном уровне, но новых проектов практически не появилось. Коллапса удалось избежать за счет введения исключений из общего правила. Завершать проекты на прежних условиях, по-прежнему привлекая средства дольщиков, разрешили сразу нескольким категориям девелоперов — в частности, системообразующим застройщикам (ПИК, ЛСР) и тем, чьи проекты находятся на достаточно высокой стадии готовности (более 30%, продано более 10% помещений).
Сейчас фактически идет второй переходный период: дверь для девелоперов, которые хотят по-прежнему продавать квартиры по схеме долевого строительства, останется открытой до 1 октября. За это время девелоперы должны зафиксировать степень готовности домов и получить разрешение остаться в старой схеме.
А дальше начинается, по сути, третий необъявленный переходный период. В 2018 году, готовясь к реформе, застройщики запустили рекордное число проектов. Этих новостроек, реализуемых по схеме долевого строительства, хватит при нынешнем уровне продаж еще на полтора-два года. И только примерно с 2021-го все новостройки в России должны перейти на эскроу-счета.
Девелоперы вяло переходят на эскроу-счета
Однако на этом позитивные новости заканчиваются. Реформа явно идет не по сценарию, написанному чиновниками. Первый неприятный тренд: девелоперы крайне медленно переходят на систему эскроу-счетов. В августе вице-премьер Виталий Мутко отметил крайне неудовлетворительные результаты переходного периода: «Эскроу-счета используют только семь процентов российских застройщиков». В Москве, где работают крупные девелоперы, по данным «Метриум», сегодня только 11% квартир в новостройках массового сегмента жилья Москвы продаются с применением эскроу-счетов.
Если переходить от проектов к заключенным договорам, то ситуация еще более неприглядная. По данным вице-президента и директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, в Сбербанке открыто сегодня порядка пяти тысяч эскроу-счетов, а в целом по рынку не более девяти тысяч. Если учесть, что в год в стране регистрировалось порядка 700 тысяч договоров долевого участия, то получается, что на эскроу-счета пока приходится статистически несущественная часть рынка — чуть более одного процента.
Самое неприятное, что множество застройщиков, судя по всему, останутся вне легальных схем. «В целом очень непростой переход, прямо скажу. Сейчас в стройке где-то 123 миллиона квадратных метров. Примерно 30 процентов застройщиков получили право строить по старой модели, около семи процентов только перешли на новую модель. А более 60 процентов — ни туда ни сюда», — заметил на днях куратор российской стройки Виталий Мутко. Понятно, что переход на эскроу-счета будет продолжаться и до 1 октября некоторые девелоперы получат разрешения продавать построенное жилье по старой схеме. Однако очевидно, что многие застройщики не смогут попасть ни в одну из этих категорий.
Уже найдены несложные варианты обхода реформы. Наиболее простой вариант — выкуп квартир на физических лиц, аффилированных с девелопером. Приобретя так квартиры до 1 июля, застройщик потом получает возможность продавать это жилье по договорам переуступки. Чтобы сделать запасы, девелоперы в июне активно выкупали собственное жилье. Количество договоров долевого участия в Москве выросло по отношению к маю вдвое и так же стремительно упало в июне, когда выкуп уже не имел смысла. «Нам запаса квартир, оформленных на “физиков”, хватит на два-три года продаж», — говорит один столичный застройщик. Эта схема находится в рамках правового поля. Но уже появились и квазилегальные схемы продаж новостроек, например по предварительным договорам. Понятно, что в этом случае риски покупателей даже выше, чем в стандартной схеме долевого участия.
Второй настораживающий момент — рост цен. «Цены на жилье после введения эскроу-счетов сильно расти не будут» — много месяцев эту фразу, как мантру, повторяли федеральные чиновники. Однако в первом полугодии 2019-го новостройки уже существенно подорожали практически во всех крупных городах страны. По данным портала «Мир квартир», в среднем квадратный метр новостроек стал дороже на 9%. В ряде городов (Сочи, Омск, Самара, Пенза, Тверь, Тула, Новокузнецк) средние цены выросли на 15–17%. Это произошло еще до введения эскроу-счетов, только на ожиданиях и страхах перед реформой, которые умело раздули застройщики.
Введение эскроу-счетов увеличивает себестоимость строительства на 10–15%. Первые столичные проекты, реализуемые по новой схеме, по данным агентства «Метриум», в среднем на 13% дороже лотов в соседних домах, реализованных по договорам долевого участия. Если активный рост цен во втором полугодии продолжится, это будет крайне неприятно для федеральных чиновников.
Впрочем, ценовую динамику угадать весьма сложно. Рост себестоимости будет подталкивать цены вверх. Однако падение реальных доходов населения вряд ли позволит сильно раскачать рынок. К тому же на рынке многих городов сегодня крайне велико предложение и, как следствие, конкуренция — а значит, перспективы роста цен в ближайший год-полтора невелики. В Москве ряд застройщиков в июле уже снизил цены после ралли первой половины года.
А вот через два года можно ждать серьезного снижения предложения, так как девелоперы пока не будут выводить на рынок новые проекты. В частности, потому, что они оказываются в ситуации несправедливой конкуренции по отношению к проектам, реализуемым по старой схеме долевого строительства.
Девелоперы: коренной слом модели
Переход на эскроу-счета переворачивает с ног на голову всю модель девелоперского бизнеса. И дело не только в росте себестоимости за счет того, что «бесплатные» деньги дольщиков заменяются на проектное финансирование банков со ставкой 6–12% годовых. Хотя это весьма существенно в условиях ограниченного спроса: часть проектов из-за роста себестоимости автоматически становятся убыточными. Важнее то, что в схеме эскроу-счетов застройщик получает доступ к деньгам покупателей только после завершения строительства здания, только в этот момент после расчетов по кредиту и формируется прибыль. С момента первых инвестиций в проект до получения отдачи будет проходить как минимум три-пять лет — таков минимальный срок девелоперского проекта.
«Вся модель российского девелопмента базировалась на работе с большим денежным плечом. Девелопер покупал земельный участок, проектировал здание, подводил инженерные коммуникации — на это уходило примерно 10–15 процентов общего бюджета проекта. А дальше он привлекал “бесплатные” средства дольщиков и строил здание на них. Маржа между себестоимостью и продажной ценой могла быть не очень большой. Но на вложенный капитал можно было обеспечить нормальную доходность, — объясняет президент группы компаний ФСК “Лидер” Владимир Воронин. — По новой схеме денег дольщиков нет, застройщику надо строить за свои и кредитные средства. И при той же марже доходность принципиальна иная, в разы меньше, так как собственные вложения многократно вырастают».
Застройщики пока только ищут схемы, как работать в новых условиях. Некоторые девелоперы склоняются к тому, чтобы строить за свои деньги или привлекая инвесторов. Тогда продаются уже построенные квартиры, и застройщик не связывается с проектным финансированием банков и эскроу-счетами. Такая схема подойдет для проектов небольшого размера, например для элитного жилья.
«Ключевым фактором в новых условиях оказывается скорость строительства, — считает генеральный директор компании REAL Development Яков Литвинов. — В схеме с дольщиками девелопер мог умышленно растягивать сроки строительства, чтобы согласовать инвестиции в стройку с поступлениями от продаж. В новой схеме застройщик заинтересован как можно быстрее построить, чтобы разблокировать эскроу-счет». Теоретически спрос на скоростное строительство мог бы вызвать переход к индустриальному домостроению нового поколения. Однако в нынешней ситуации, когда правила игры в строительной индустрии нестабильны, а условия для девелопмента неблагоприятны, надеяться на перевооружение отрасли не стоит.
Как будет выглядеть ландшафт рынка девелопмента через несколько лет? Однозначным видится тренд на консолидацию рынка, укрупнение бизнеса. Наиболее крупные застройщики получили преференции от государства, они могут договариваться с банками о выгодных условиях кредитования. Средние и мелкие застройщики в большинстве своем не смогут удовлетворять требованиям крупных банков и будут уходить с рынка. По оптимистическим прогнозам, с рынка московского региона в течение нескольких лет уйдет примерно треть из нескольких сотен застройщиков. По пессимистическим, реализовывать новые проекты смогут не более 30 наиболее крупных девелоперов.
Если в Москве довольно высокая маржа позволяет осуществлять проекты по схеме эскроу-счетов, то в регионах ситуация совсем другая. Проекты не имеют высокой финансовой устойчивости, и банки крайне неохотно их кредитуют. Пока наиболее адекватная схема — субсидии застройщикам из региональных бюджетов. Все чаще девелоперы входят с властями в схемы ГЧП, когда администрации берут на себя финансирование части социальной и инженерной инфраструктуры частных проектов. Инвестиции со стороны властей могут удержать региональные стройки от коллапса. Однако состояние региональных бюджетов не дает возможности сказать, что такие схемы получат широкое распространение.
Дольщики: конец эпохи инвестирования
Для покупателей переход на систему эскроу-счетов означает завершение этапа длиной в двадцать пять лет, когда была возможность купить квартиры недорого. На стадии котлована застройщики обычно продавали новостройки на 15–25% дешевле, это позволяло заместить дорогое и хлопотное банковское кредитование. Для множества покупателей покупка на «нулевом цикле» была единственной возможностью решить жилищный вопрос. Схема была крайне популярной: за двадцать пять лет в стране было построено порядка 700 млн кв. м жилья. Это означает, что в схеме долевого строительства приняли участие порядка 10 млн человек.
Помимо этого покупка новостройки была чуть ли не главной схемой инвестирования средств в стране, особенно если учесть, что вложения в ценные бумаги так и не стали популярными. Квартиры приобретались для себя, для детей, для сдачи в аренду и просто для перепродажи. Доходность таких операций была выше, чем ставка по депозитам. Особенно если к подорожанию новостройки по мере строительства добавлялся общий рост цен. На удачных проектах в годы роста можно было удвоить капитал за несколько лет.
«С введением эскроу-счетов и проектного банковского финансирования у застройщиков пропадает необходимость ставить на ранней стадии низкие цены. Разница в стоимости на стадии котлована и построенного здания значительно уменьшится», — говорит генеральный директор компании «Азбука жилья» Владимир Каширцев. Покупка дешевой новостройки на стадии котлована как схема инвестирования уходит в прошлое.
Покупка новостроек была доходным, но довольно рискованным проектом для дольщика. По данным Минстроя, на начало этого года в стране насчитывалось порядка 200 тыс. семей, отнесенных к категории «обманутые дольщики». Интересно, что более или менее глубокой аналитики причины частых банкротств девелоперов не существует. Вопреки общим представлениям откровенного криминала со стороны девелоперов, когда они просто собирали средства населения и ничего не строили, крайне мало. Гораздо чаще встречается ситуация, когда невысокий профессионализм застройщика и неумение просчитать риски накладывались на низкую платежеспособность населения, административные барьеры и глубокие экономические кризисы каждые пять-десять лет.
Интересно, что банкротства застройщиков не ограничивали аппетит к риску у покупателей. Бывало даже наоборот. «Объявление о грядущей процедуре санации СУ-155 только усилило спрос на новостройки. В последние дни работы старой администрации в офисе стояли очереди покупателей. Они рассуждали так: “По такой низкой цене больше нигде не купить. Государство все равно достроит. Лучше подожду пару лет, но сэкономлю”, — вспоминает бывший сотрудник СУ-155.
Переход на схему с эскроу-счетами, несомненно, в значительнйо степени защитит покупателей. Хотя появляются новые риски: в частности, ситуация банкротства банка, где держались эскроу-счета. Пока государство декларировало защиту вкладов на эскроу-счетах в пределах 10 млн рублей. Для региональных рынков такого покрытия более чем достаточно, для Москвы — нет: стоимость даже двухкомнатных квартир может превышать этот лимит. То есть инвестиции части покупателей все равно остаются незащищенными.
Пока непонятно, как покупатели примут схему с эскроу-счетами. «Большинство покупателей не понимает, что такое эскроу-счета и с чем их едят. Было много шума, нервозности. На этом фоне растет интерес к вторичному рынку: так, в июле количество сделок на вторичном рынке Москвы выросло на 15 процентов — такого не было давно», — говорит столичный риелтор.
Банки: как переварить проглоченное
Главным бенефициаром истории с эскроу-счетами однозначно выглядит банковская система. Банки получили контроль над целой отраслью экономики. Переход к системе эскроу-счетов в потенциале должен перенаправить деньги дольщиков от застройщиков к банкам: по данным корпорации «Дом.РФ» речь идет о сумме порядка 3,7 трлн рублей. Причем для банков это будет бесплатное фондирование: на средства на эскроу-счетах дольщикам не выплачивается никаких процентов. «Переход на проектное финансирование и эскроу-счета в принципе подразумевает полный контроль рынка со стороны банков. Банк становится одним из основных участников строительного процесса: он уполномочен выдавать кредиты на строительство, следить за целевым расходованием средств, определять процентные ставки по ипотеке и так далее», — считает президент ГК «Основа» Александр Ручьев.
«В 2004 году, когда мы создавали Ассоциацию строителей России, банки уже хотели, чтобы все деньги и финансирование проектов шло через них. Тогда нам удалось отбиться», — вспоминает экс-глава компании Mirax Group Сергей Полонский. В публичном поле тема эскроу-счетов потом всплыла в середине 2010-х. Причем после решения президента отказаться от долевого строительства дискуссий практически не было. «Перевод застройщиков на эскроу-счета не имеет никакого отношения к обманутым дольщикам. Это тщательно продуманная и умело разыгранная операция банковского лобби. Своего рода рейдерский захват чуть ли не целой отрасли. Президента умело «расшатали» темой обманутых дольщиков. Во всех регионах стояли люди с плакатиками, на всех “прямых линиях” были такие вопросы. Информацию так преподносили, что в какой-то момент президент устал от вечных проблем со стройкой и передал контроль на девелоперами банкам», — рассказывает в личной беседе известный столичный девелопер.
Сейчас к работе с эскроу-счетами допущено порядка ста банков, на практике же этим занимаются серьезно пять-семь банков. У остальных нет ни соответствующих компетенций, ни желания работать с застройщиками. Ключевую позицию занимает Сбербанк: на него приходится 60% рынка.
Чтобы рынок строительства жилья не почувствовал серьезных проблем, банки должны в короткие сроки увеличить кредитование отрасли в шесть-семь раз. Но сделать это невозможно: значительная часть компаний и проектов не удовлетворяет требованиям банка. В частности, часть проектов не проходят «стресс-тест»: при потенциальном снижении цен на жилье на 15% проекты перестают быть рентабельными.
«Банки активно конкурируют за проекты крупных столичных застройщиков. Такого не было никогда, — говорит президент девелоперской группы “Кортрос” ВениаминГолубицкий. — Но в регионах ситуация иная: там застройщики ограничены в кредитных средствах. И эта проблема повлияет на рынок уже в следующем году».
«Сегодня банки очень активны в борьбе за крупных застройщиков. Даже обижаются, когда мы выбираем их конкурента», — говорит крупный московский девелопер. Сегодня в портфеле Сбербанка на Москву приходится более половины одобренных проектов.
Чиновники: как возродить Госстрой
Со стороны правительственных чиновников ситуация выглядит совсем по-другому. Да, они хотели бы избежать вала банкротств мелких и средних застройщиков и появления новых обманутых дольщиков. Но главная коллизия для них в другом: они зажаты между двумя противоречащими друг другу поручениями президента. С одной стороны, необходимо полностью искоренить долевое строительство и проблему обманутых дольщиков. Никто не сомневается, что на этом пути страну ждут банкротства застройщиков, поиск новой модели рынка и как минимум временное сокращение стройки. С другой стороны, нацпроект «Жилье и городская среда» предписывает, что объемы строительства жилья должны увеличиться к 2024 году в полтора раза — до 120 млн кв. м в год.
На первый взгляд одновременное решение этих двух противоположных задач невозможно. Но, судя по некоторым признакам, выход найден. Он до банальности прост: строить будет непосредственно государство. Государство будет не только достраивать за обанкротившимися девелоперами, но и сможет начинать новые стройки. Главный претендент на то, чтобы стать главным госзастройщиком, конечно, корпорация «Дом.РФ». Но не исключено, что появятся и другие федеральные и региональные игроки.
Оценить перспективы огосударствления стройки достаточно сложно. Слишком мало информации, в правительстве пока идут только закрытые дискуссии на эту тему. И слишком резкий разворот курса: два с половиной десятилетия государство старалось минимизировать и свою роль в строительстве жилья, и инвестиции в инфраструктуру строительства. Мировой опыт показывает, что форм нечастного девелопмента очень много (жилищные ассоциации в Голландии, госкорпорация в Сингапуре). Но как это будет реализовано в России, предположить пока трудно.
Понятно одно: огосударствление стройки будет связано с экспоненциальным ростом бюджетных инвестиций в жилищное строительство. Часть вложений будет вынужденным: на дострой проектов обанкротившихся застройщиков. Часть пойдет на развитие новых проектов. При этом о качестве проектов и эффективности вложений говорить преждевременно.
Региональные чиновники уже почувствовали, куда дует ветер. На днях временно исполняющий обязанности губернатора Севастополя Михаил Развожаев попросил у президента 12,2 млрд рублей на строительство 270 тыс. кв. м служебного жилья. Президент идею одобрил.
0
120.00
